Koopovereenkomst

Koop of verkoop van onroerend goed: wat komt erbij kijken?

De aankoop of verkoop van een woning of zakenpand is een grote en vaak levensbepalende stap. Daarom is het belangrijk dat alle afspraken tussen koper en verkoper goed worden vastgelegd in een koopovereenkomst. Dit document bevat de voorwaarden waaronder de verkoop plaatsvindt, zoals de prijs, de betalingswijze en de opleverdatum. In de volksmond wordt dit ook wel de “voorlopige koopakte” genoemd.

Voorlopige koopakte: wel bindend

Laat u niet misleiden door het woord “voorlopig” – deze overeenkomst is namelijk juridisch bindend zodra beide partijen hun handtekening hebben gezet. Het gebruik van “voorlopig” verwijst alleen naar het feit dat er nog een vervolgstap nodig is: het opmaken van de officiële leveringsakte bij de notaris, waarmee de eigendom daadwerkelijk wordt overgedragen.

Opstellen van de koopovereenkomst

Een notaris kan u in dit proces begeleiden en de koopovereenkomst opstellen. Dankzij zijn kennis van zaken zorgt hij ervoor dat alles juridisch klopt en u achteraf niet voor verrassingen komt te staan. Hoewel het niet wettelijk verplicht is om eerst een koopovereenkomst op te stellen (de notaris kan ook direct de leveringsakte opmaken), wordt het vaak wél gedaan – zeker bij:

• koop of verkoop waarbij betaling in termijnen plaatsvindt (koop op afbetaling), en

• transacties met domeingrond (zoals grondhuur of erfpacht), waarbij eerst toestemming van de minister van Ruimtelijke Ordening, Grond- en Bosbeheer vereist is voordat de overdracht kan plaatsvinden.

Bestaande koopovereenkomst laten controleren

Twijfelt u of de koopovereenkomst die u voorgelegd krijgt correct en volledig is? Dan kunt u deze altijd laten nakijken door uw notaris. Zo weet u zeker dat uw rechten gewaarborgd zijn.

MI Gliskantoor: eigendoms- en lastenonderzoek

Voordat een woning of perceel kan worden overgedragen, moet onderzocht worden wie de eigenaar is en of er geen hypotheken, beslagen of andere rechten op rusten. Dit onderzoek vindt plaats bij het MI Gliskantoor (voorheen het Hypotheekkantoor), waar alle openbare registers met betrekking tot onroerend goed zijn opgeslagen. Hierin staan onder andere:

• eigendomsrechten,

• rechten van erfpacht of grondhuur,

• hypotheken en andere zakelijke rechten zoals vruchtgebruik.

De notaris die de overdracht verzorgt, zal altijd eerst deze gegevens controleren om te garanderen dat de verkoper bevoegd is en het onroerend goed vrij van onwettige lasten kan worden overgedragen.

Domeingronden: Grondhuur en Erfpacht

Grondhuur en erfpacht zijn beide vormen van zakelijk recht op domeingrond – grond die eigendom is van de staat Suriname. Sinds 1982 is het recht van erfpacht vervangen door grondhuur, maar in de praktijk lijken ze sterk op elkaar.

Alleen de volgende partijen kunnen domeingrond verkrijgen:

• Natuurlijke personen die Surinamer zijn en in Suriname wonen;

• Rechtspersonen zoals een N.V. of stichting, mits opgericht naar Surinaams recht en gevestigd in Suriname.

Voor de overdracht van grondhuur- of erfpachtpercelen is toestemming van het Ministerie van Ruimtelijke Ordening, Grond- en Bosbeheer vereist. De notaris verzorgt doorgaans de aanvraag van deze toestemming namens de betrokken partijen.

Levering

Wat u moet weten over het juridisch overdragen van onroerend goed:

Bij de verkoop of aankoop van een woning, perceel of bedrijfspand is de akte van levering onmisbaar. Deze notariële akte – ook wel transportakte genoemd – zorgt ervoor dat het eigendom officieel en rechtsgeldig overgaat van verkoper naar koper. Zonder deze akte is er juridisch géén sprake van eigendomsoverdracht.

Let op met vooruitbetalen

Het is van groot belang dat u geen geld overmaakt aan de verkoper voordat de akte van levering is getekend bij de notaris. In de praktijk komt het helaas voor dat kopers in goed vertrouwen (een deel van) de koopsom vooruitbetalen, zonder juridische zekerheid. Dit kan leiden tot vervelende situaties, zoals verlies van geld of het mislopen van de woning. Laat u daarom op tijd adviseren door de notaris.

Betaling van de koopsom en verrekening

De koopsom wordt in de regel betaald op het moment dat de overdracht plaatsvindt bij de notaris. Eventuele bedragen die nog openstaan – zoals huur, erfpachtscanon of grondhuur – worden tijdens dit moment verrekend. Zo worden alle financiële verplichtingen netjes afgehandeld.

Hoe verloopt de betaling via de notaris?

De notaris fungeert als tussenpersoon voor de financiële afhandeling. Eerst worden uit de ontvangen koopsom eventuele schulden op het onroerend goed (zoals hypotheken of beslagen) afgelost. Wat daarna overblijft, wordt uitbetaald aan de verkoper. Dit geeft beide partijen de nodige zekerheid en bescherming.

Wie betaalt de kosten?

In de meeste gevallen draagt de koper de kosten van de overdracht, tenzij hierover andere afspraken zijn gemaakt tussen koper en verkoper. Deze kosten bestaan uit:

• het zegelrecht (een soort overdrachtsbelasting),

• leges en kosten van het Gliskantoor, en

• het notariële honorarium voor de opmaak van de akte.

Hypotheek & Royement

Financiering en zekerheid bij geldleningen

Het komt regelmatig voor dat een persoon voor een belangrijke investering – zoals de aankoop van een woning of het opstarten van een onderneming – een geldlening wenst aan te gaan, terwijl hij of zij zelf niet over voldoende financiële middelen beschikt. In dergelijke gevallen kan men zich wenden tot een bank, pensioenfonds, particuliere geldverstrekker of andere financiële instelling.

Deze instellingen verstrekken doorgaans pas een lening indien zij voldoende zekerheid hebben dat het geleende bedrag wordt terugbetaald. Het recht van hypotheek is een juridisch instrument dat dient als zakelijke zekerheid voor de schuldeiser.

Begrip: Recht van Hypotheek

Het recht van hypotheek is een beperkt zakelijk recht dat wordt gevestigd op een registergoed, doorgaans een perceel of gebouw. . Dit recht geeft de schuldeiser de bevoegdheid om het bezwaarde goed in het openbaar te laten verkopen indien de schuldenaar in gebreke blijft met de betaling van de geleende geldsom.

De schuldeiser heeft bij deze verkoop voorrang boven andere schuldeisers, tenzij deze een eerder ingeschreven zekerheidsrecht hebben.

Vormvereisten: Hoe wordt hypotheek gevestigd?

Voor de rechtsgeldige vestiging van een hypotheek zijn de volgende vereisten van toepassing:

1. Notariële hypotheekakte
   Conform moet het hypotheekrecht worden gevestigd bij notariële akte. Deze akte wordt verleden door een in Suriname residerende notaris en ondertekend door:

   • de schuldenaar (degene die de lening aangaat),

   • de schuldeiser (of diens gevolmachtigde),

   • en eventueel de onderzetter (indien het onderpand door een derde wordt aangeboden).

   De hypotheekakte kan de bepalingen van de geldleningsovereenkomst bevatten, hoewel dit niet verplicht is.

2. Inschrijving in openbare registers
   De notaris dient na het verlijden van de hypotheekakte een borderel (verkorte inhoud van de akte) in bij het MI Gliskantoor (Hypotheekkantoor). Deze inschrijving is een constitutief vereiste, wat inhoudt dat het hypotheekrecht zonder deze inschrijving geen werking heeft tegenover derden.

Veelvoorkomende hypotheekvormen

Binnen de Surinaamse praktijk worden hoofdzakelijk twee vormen van hypothecaire leningen onderscheiden:

1. Vaste hypotheek
   Hierbij wordt een vastgesteld bedrag ineens geleend, met het onroerend goed als zekerheid. De terugbetaling geschiedt doorgaans via vaste termijnen met een overeengekomen rente.

2. Krediethypotheek
   Dit is een flexibele hypotheekvorm waarbij de schuldenaar kredietruimte krijgt tot een bepaald maximum, waarbinnen hij meerdere opnames kan doen. De rente en aflossing zijn variabel en afhankelijk van de opgenomen bedragen.

Beide vormen zijn wettelijk toegestaan. Het is van belang zich vooraf goed te laten adviseren over de voor- en nadelen van iedere vorm, aangezien deze invloed hebben op de terugbetalingsverplichting en de rechtspositie van partijen.

Royement (doorhaling van het hypotheekrecht)

Na volledige terugbetaling van de schuld komt het hypotheekrecht in wezen te vervallen. Echter, om dit recht ook in de openbare registers te laten vervallen, is een officiële akte van royement vereist.

• Deze akte wordt opgemaakt door de notaris,

• Wordt ondertekend door de schuldeiser,

• En wordt vervolgens door de notaris aangeboden aan het MI Gliskantoor, waar de hypothecaire inschrijving wordt doorgehaald.

Zolang de royementsakte niet is ingeschreven, blijft het hypotheekrecht zichtbaar in de openbare registers en kan dit gevolgen hebben bij bijvoorbeeld verkoop of nieuwe financiering van het betreffende goed.

Veiling

Opeisbaarheid van de schuld en veiling van het onderpand volgens het hypotheekrecht

In vrijwel elke hypotheekakte wordt standaard opgenomen dat:

1. De volledige uitstaande schuld onmiddellijk opeisbaar wordt zodra de schuldenaar zijn (betalings)verplichtingen niet meer nakomt;

2. De hypotheekhouder (schuldeiser) in dat geval het recht heeft om het onderpand – meestal een perceel of woning – openbaar te laten veilen.

Deze bepaling is van essentieel belang voor de schuldeiser. Het stelt hem in staat om de volledige schuld terug te vorderen uit de opbrengst van de openbare verkoop van het bezwaarde onroerend goed.

Zodra de schuldenaar in verzuim raakt (wanneer hij niet betaalt en formeel in gebreke wordt gesteld), is de schuldeiser gerechtigd om een notaris opdracht te geven om de veilingprocedure in gang te zetten. Dit is conform de bepalingen uit het Surinaams Burgerlijk Wetboek, in het bijzonder de regels betreffende de uitwinning van hypothecaire zekerheden.

De veilingprocedure

De openbare verkoop van het onderpand vindt plaats onder toezicht van een notaris. Daarbij moet niet alleen worden voldaan aan de wettelijke vereisten, maar ook aan de in de praktijk geldende gebruiken.

Een belangrijk onderdeel hiervan is dat de veilingsvoorwaarden – waarin de procedurele en inhoudelijke regels van de veiling zijn opgenomen – tijdig ter inzage liggen op het notariskantoor. Potentiële kopers kunnen deze voorwaarden vooraf bestuderen om volledig op de hoogte te zijn van:

• de wijze van bieden;

• de betalingstermijnen;

• de verdeling van kosten;

• en eventuele bijzondere bepalingen.